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L'acquisto di una casa, oltre ad essere la realizzazione di un sogno, è una decisione importante che va affrontata con serietà e partecipazione. L'acquisto di un immobile è un investimento ed è fondamentale conoscere e capire processi e obblighi di acquirenti e venditori, nonché le implicazioni legali dei contratti e le norme in materia di trasferimenti di denaro. Questa breve guida si propone di illustrare con trasparenza ed esperienza i processi di acquisto/vendita che sono caratteristici della normativa italiana a riguardo. Operando nel settore da più di un ventennio, il nostro obiettivo è quello di soddisfare le reali aspettative di coloro che sono interessati alla vendita o all’acquisto di un immobile, accompagnando il cliente anche nelle fasi più delicate, dal compromesso iniziale al rogito notarile finale.

Il sistema giudiziario prevede che gli accordi in materia di trasferimento di proprietà siano in forma scritta e devono essere conformi alle norme specifiche con alcuni requisiti fondamentali e l'adempimento di alcuni obblighi.

La proposta di acquisto viene presentata dal potenziale acquirente per manifestare l’intenzione di acquistare l’abitazione a determinate condizioni. Tale atto, da presentare rigorosamente per iscritto, dovrà contenere le seguenti informazioni: esatta individuazione degli acquirenti e dei venditori, Estremi dell’immobile con i riferimenti catastali, l’atto di provenienza e la planimetria, Conformità edilizia e urbanistica e eventuale presenza di ipoteche, Prezzo che l’acquirente offre, modalità e tempi di pagamento. In caso di mutuo è opportuno indicare almeno 30 giorni dall’accettazione prima della stipula del rogito notarile, Dati dell’agente immobiliare e della sua iscrizione al ruolo, Ammontare delle provvigioni da pagare all’agente immobiliare e tempi, Termine entro il quale deve essere accettata la proposta.

Qualora l’acquirente dovesse chiedere un mutuo è necessario indicare che la proposta è subordinata all’ottenimento dello stesso.

La proposta di acquisto viene in genere accompagnata dal versamento di una somma per testimoniare l’intenzione di acquisto. Tale somma può essere versata con assegno non trasferibile intestato al venditore. Nel caso in cui la proposta non venga accettata il mediatore dovrà restituire tale somma all’acquirente, che non potrà però chiedere ulteriori risarcimenti. In caso di accettazione la somma viene versata al venditore e viene scomputata dal prezzo finale.

Solo dopo l’accettazione della proposta di acquisto entrambe le parti sono obbligate a stipulare il contratto definitivo di compravendita. In questo caso, a seconda delle clausole inserite nella proposta, sarà possibile stipulare un contratto preliminare di compravendita oppure andare direttamente al rogito con le condizioni indicate nella proposta di acquisto. La scelta di stipulare un successivo contratto preliminare garantisce ulteriori controlli e verifiche, sia sull’immobile, sia sulle parti contraenti.

Il contratto preliminare di compravendita può essere il primo accordo che intercorre tra futuro (promittente) venditore e futuro (promissario) acquirente oppure può seguire ad una precendente proposta di acquisto accettata dal venditore. Esso è un atto che vincola entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo ed è in genere accompagnato dal versamento di un acconto o caparra. In caso di inadempimento comporta:

  • Perdita dell’acconto o della caparra se la vendita è impedita dall’acquirente
  • Restituzione all’acquirente del doppio della somma versata se a impedire il rogito è il venditore

Con il contratto preliminare di compravendita le parti si impegnano a stipulare un nuovo contratto, il contratto definitivo di compravendita, con il quale avverrà il trasferimento di proprietà.

Il contratto preliminare di vendita dovrà anch’esso contenere l'esatta individuazione degli acquirenti e dei venditori, la descrizione esatta della proprietà con numeri di identificazione catasto rilevanti, le garanzie e gli obblighi del venditore e di eventuali problemi da risolvere prima dell’atto notarile di trasferimento della proprietà. Inoltre, il prezzo di vendita e modalità di pagamento compresi i dettagli del deposito, i dettagli della storia della proprietà, così come i dettagli della pianificazione delle autorizzazioni. Dettagli di eventuali gravami, come mutui e la data entro la quale l’atto notarile deve avvenire. Per rispettare le leggi di trasparenza finanziaria in Italia, i pagamenti devono essere con assegno bancario o bonifico bancario.

In sede di registrazione del contratto preliminare devono essere pagate le seguenti imposte che saranno poi recuperate in sede di stipula del definitivo:

  • 0,50% sulla caparra
  • 3% delle somme pagate come acconto prezzo.

Il contratto definitivo di compravendita sancisce invece un vero e proprio obbligo di trasferimento della proprietà dell’immobile.

Nel momento in cui il contratto definitivo di compravendita viene sottoscritto si attua immediatamente senza alcun’altra formalità.

Questo contratto prevede l’obbligo per l’acquirente di pagare il prezzo e per il venditore l’obbligo di consegnare l’immobile privo di vizi o difetti di alcun genere.

Il contratto di compravendita immobiliare definitivo viene stipulato davanti al Notaio e successivamente iscritto nei registri immobiliari.

Questo passaggio è fondamentale in quanto i registri immobiliari sono in grado di fornirci informazioni sul percorso giuridico di un immobile e quindi rendono noto a chiunque il trasferimento del bene immobile.

Il notaio è un pubblico ufficiale e di un esperto nel campo giudiziario. Egli è una figura di assoluta integrità con notevole perizia tecnica. E’ nominato in una zona da parte del Ministero della Giustizia. La scelta del notaio è generalmente lasciata all'acquirente.

Il notaio è responsabile di assicurare che il trasferimento della proprietà sia effettuato in forma corretta e legale e prima del completamento deve controllare che il proprietario ha titolo, che la proprietà è disponibile per la vendita e che non ci siano impedimenti (debiti / mutui, diritti di terzi, ecc). Il notaio dovrà ricostruire i passaggi di proprietà nel corso degli ultimi 20 anni per garantire la continuità delle trascrizioni e controllerà l'identificazione della proprietà. La conformità urbanistica è invece a cura delle parti che possono affidarsi a un tecnico di fiducia.

Il linguaggio del rogito sarà la lingua italiana, così come la competenza e le leggi che regolano il contratto sono regolate dalla giurisdizione italiana. Per gli stranieri che non parlano la lingua italiana l'atto deve essere tradotto da un interprete che sarà nostra premura fornire al momento della stipula o che verrà fornito direttamente dallo studio notarile.

P.s. Le informazioni sono fornite in buona fede e si riferiscono agli aspetti generali di una compravendita immobiliare.